Oleh: PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA
Nomor: 16 TAHUN 1985 (16/1985)
Tanggal: 31 DESEMBER 1985 (JAKARTA)
Sumber: LN 1985/75; TLN NO. 3318
Tentang: RUMAH SUSUN
Indeks: AGRARIA. HAK MILIK. Bangunan. Kesejahteraan.
DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA
Presiden Republik Indonesia,
Menimbang :
a. bahwa untuk mewujudkan kesejahteraan umum dan peningkatan taraf hidup rakyat, khususnya dalam usaha pemerataan pemenuhan kebutuhan pokok akan perumahan sebagaimana diamanatkan dalam Garis-garis Besar Haluan Negara, diperlukan peningkatan usaha-usaha penyediaan perumahan yang layak, dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli rakyat terutama golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah;
b. bahwa dalam rangka peningkatan daya guna dan hasil guna tanah bagi pembangunan perumahan dan untuk lebih meningkatkan kualitas lingkungan pemukiman terutama di daerah-daerah yang berpenduduk padat tetapi hanya tersedia luas tanah yang terbatas, dirasakan perlu untuk membangun perumahan dengan sistem lebih dari satu lantai, yang dibagi atas bagian-bagian yang dimiliki bersama dan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki secara terpisah untuk dihuni, dengan memperhatikan faktor sosial budaya yang hidup dalam masyarakat;
c. bahwa dalam rangka peningkatan pembangunan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b, diperlukan adanya pengaturan dalam bentuk Undang-undang;
Mangingat :
1. Pasal 5 ayat (1) dan Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Dasar 1945;
2. Undang-undang REFR DOCNM="60uu005">Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043);
3. Undang-undang REFR DOCNM="64uu001">Nomor 1 Tahun 1964 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-undang REFR DOCNM="62ppu006">Nomor 6 Tahun 1962 tentang Pokok-pokok Perumahan (Lembaran Negara Tahun 1962 Nomor 40) menjadi Undang-undang (Lembaran Negara Tahun 1964 Nomor 3, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2611).
Dengan persetujuan
DEWAN PERWAKILAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA
MEMUTUSKAN :
Menetapkan :
UNDANG-UNDANG TENTANG RUMAH SUSUN.
BAB I
KETENTUAN UMUM
Pasal 1
Dalam Undang-undang ini yang dimaksud dengan :
1. "Rumah Susun" adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama.
2. "Satuan rumah susun" adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
3. "Lingkungan" adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas yang di atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasifitasnya, yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman.
4. "Bagian-bersama" adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.
5. "Benda-bersama" adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
6. "Tanah-bersama" adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.
7. "Hipotik" adalah hak tanggungan yang pengertiannya sesuai dengan Pasal 1162 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia yang selama pengaturannya belum dilengkapi dengan Undang-undang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 51 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960, menggunakan ketentuan-ketentuan tentang hipotik dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang belum ada pengaturannya dalam Undang-undang ini.
8. "Fidusia" adalah hak jaminan yang berupa penyerahan hak atas benda berdasarkan kepercayaan yang disepakati sebagai jaminan bagi pelunasan piutang kreditur.
9. "Pemilik" adalah perseorangan atau, badan hukum yang memiliki satuan rumah susun yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
10. "Penghuni" adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam satuan rumah susun.
11. "Perhimpunan penghuni" adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para penghuni.
12. "Badan pengelola" adalah badan yang bertugas untuk mengelola rumah susun.
BAB II
LANDASAN DAN TUJUAN
Pasal 2
Pembangunan rumah susun berlandaskan pada asas kesejahteraan umur keadilan dan pemerataan, serta keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan.
Pasal 3
Pembangunan rumah susun bertujuan untuk :
(1) a. memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjami kepastian hukum dalam pemanfaatannya;
b. meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah pekotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi, dan seimbang
(2) Memenuhi kebutuhan untuk kepentingan lainnya yang berguna bagi kehidupan masyarakat, dengan tetap mengutamakan ketentuan ayat (1 huruf a).
BAB III
PENGATURAN DAN PEMBINAAN RUMAH SUSUN
Pasal 4
(1) Pemerintah melakukan pengaturan dan pembinaan rumah susun.
(2) Pemerintah dapat menyerahkan kepada Pemerintah Daerah untuk melaksanakan sebagian urusan pengaturan dan pembinaan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam ayat (1).
(3) Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) diatur dengan Peraturan Pemerintah.
BAB IV
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
Pasal 5
(1) Rumah susun dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan kemampuan masyarakat terutama bagi yang berpenghasilan rendah.
(2) Pembangunan rumah susun dapat diselenggarakan oleh Badan Usaha Milik Negara atau Daerah, Koperasi, dan Badan Usaha Milik Swasta yang bergerak dalam bidang itu, serta Swadaya Masyarakat.
Pasal 6
(1) Pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan teknis dan administratif.
(2) Ketentuan-ketentuan pokok tentang persyaratan teknis dan administratif sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Pasal 7
(1) Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(2) Penyelenggaraan pembangunan yang membangun rumah susun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib menyelesaikan status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan.
(3) Penyelenggaraan pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas satuan dan bagian-bersama dalam bentuk gambar dan uraian yang disahkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang memberi kejelasan atas :
a. batas satuan yang dapat
dipergunakan-secara terpisah untuk perseorangan;
b. batas dan uraian atas bagian-bersama dan benda-bersama yang menjadi haknya
masing-masing satuan;
c. batas dan uraian tanah-bersama dan besarnya bagian yang menjadi haknya masing-masing
satuan.
BAB V
PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN
Pasal 8
(1) Satuan rumah susun dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
(2) Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah.
(3) Hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) meliputi juga hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama, yang semuanya merupakan satu-kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
(4) Hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan hak atas tanah bersama sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) didasarkan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama.
Pasal 9
(1) Sebagai tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 diterbitkan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun.
(2) Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) terdiri atas :
a. Salinan Buku Tanah dan
Surat Ukur atas Hak Tanah Bersama menurut ketentuan Peraturan Pemerintah sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960;
b. Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan, yang menunjukkan satuan
rumah susun yang dimiliki;
c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama, benda-bersama
dan tanah-bersama yang bersangkutan;
kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
Pasal 10
(1) Hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) dapat beralih dengan cara pewarisan atau dengan cara pemindahan hak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
(2) Pemindahan hak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya yang bersangkutan menurut Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960.
Pasal 11
(1) Pemerintah memberikan kemudahan bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah untuk memperoleh dan memiliki satuan rumah susun.
(2) Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur dengan Peraturan Pemerintah.
BAB VI
PEMBEBANAN DENGAN HIPOTIK DAN FIDUSIA
Pasal 12
(1) Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan :
a. dibebani hipotik, jika
tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan;
b. dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara.
(2) Hipotik atau fidusia dapat juga dibebankan atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut.
Pasal 13
Dengan tidak mengurangi ketentuan Pasal 12, hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) dapat dijadikan jaminan hutang dengan :
a. dibebani hipotik, jika
tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan;
b. dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara.
Pasal 14
(1) Pemberian hipotik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13 dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan wajib didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten dan Kotamadya untuk dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan.
(2) Dalam akta pemberian hipotik sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dapat dimuat janji-janji yang berlaku juga bagi pihak ketiga.
(3) Sebagai tanda bukti adanya hipotik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13, diterbitkan sertifikat hipotik yang terdiri dari salinan buku tanah hipotik dan salinan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1).
(4) Tanggal buku tanah hipotik sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) adalah tanggal yang ditetapkan tujuh hari setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya oleh Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya yang bersangkutan atau jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, maka buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
(5) Sertifikat hipotik sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) mempunyai kekuatan eksekutorial dan dapat dilaksanakan sebagai putusan pengadilan.
(6) Bentuk dan isi akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, bentuk dan isi buku tanah hipotik sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) serta hal-hal lain mengenai pendaftaran hipotik dan pemberian sertifikat sebagai tanda bukti, ditetapkan dan diselenggarakan berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960.
Pasal 15
(1) Pemberian fidusia sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13 dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan wajib didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya untuk dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan.
(2) Bentuk dan isi akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hal-hal lain mengenai pencatatan fidusia sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) ditetapkan dan diselenggarakan berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960.
Pasal 16
(1) Dalam pemberian hipotik atau fidusia sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13 dapat diperjanjikan bahwa pelunasan hutang yang dijamin dengan hipotik atau fidusia itu dapat dilakukan dengan cara angsuran sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun, yang besarnya sebanding dengan nilai satuan yang terjual.
(2) Dalam hal dilakukan pelunasan dengan cara sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi tersebut bebas dari hipotik atau fidusia yang semula membebaninya.
Pasal 17
(1) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hipotik atau fidusia sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13, eksekusi hipotik atau fidusia yang bersangkutan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan cara demikian akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
(2) Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), baru dapat dilakukan setelah lewat 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan, dan/atau media massa cetak setempat, tanpa ada pihak yang menyatakan keberatan.
BAB VII
PENGHUNIAN DAN PENGELOLAAN
RUMAH SUSUN
Pasal 18
(1) Satuan rumah susun yang telah dibangun baru dapat dijual untuk dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan.
(2) Ketentuan mengenai izin kelayakan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Pasal 19
(1) Penghuni rumah susun wajib membentuk perhimpunan penghuni.
(2) Perhimpunan penghuni sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan Undang-undang ini.
(3) Perhimpunan penghuni sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berkewajiban untuk mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan pemilikan dan penghuniannya.
(4) Perhimpunan penghuni dapat membentuk atau menunjuk badan pengelola yang bertugas untuk menyelenggarakan pengelolaan yang meliputi pengawasan terhadap penggunaan bagian-bersama, benda-bersama, tanah-bersama, dan pemeliharaan serta perbaikannya.
(5) Ketentuan tentang perhimpunan penghuni dan badan pengelola sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4) diatur dengan Peraturan Pemerintah.
BAB VIII
PENGAWASAN
Pasal 20
(1) Pengawasan terhadap pelaksanaan ketentuan Undang-undang ini dilakukan oleh Pemerintah.
(2) Tata cara pelaksanaan pengawasan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)diatur dengan Peraturan Pemerintah.
BAB IX
KETENTUAN PIDANA
Pasal 21
(1) Barang siapa dengan sengaja melanggar ketentuan dalam Pasal 6, Pasal 17 ayat (2) dan Pasal 18 ayat (1) diancam dengan pidana penjara selama-lamanya 10 (sepuluh) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah).
(2) Perbuatan pidana sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah kejahatan.
(3) Barang siapa karena kelalaiannya menyebabkan pelanggaran atas ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, Pasal 17 ayat (2), dan Pasal 18 ayat (1) diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah).
(4) Perbuatan pidana sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) adalah pelanggaran.
Pasal 22
Selain pidana yang dijatuhkan karena kelalaian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 ayat (3), maka terhadap kelalaian tersebut dibebankan kewajiban untuk memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, Pasal 17 ayat (2), dan Pasal 18 ayat (1).
Pasal 23
Peraturan Pemerintah yang mengatur pelaksanaan Undang-undang ini dapat memuat ancaman pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah).
BAB X
KETENTUAN-KETENTUAN LAIN
Pasal 24
(1) Ketentuan-ketentuan dalam Undang-undang ini berlaku dengan penyesuaian menurut kepentingannya terhadap rumah susun yang dipergunakan untuk keperluan lain.
(2) Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur dengan Peraturan Pemerintah.
BAB XI
KETENTUAN PERALIHAN
Pasal 25
Pada saat mulai berlakunya Undang-undang ini semua ketentuan peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan rumah susun yang tidak bertentangan dengan Undang-undang ini tetap berlaku selama belum ditetapkan penggantinya berdasarkan Undang-undang ini.
BAB XII
KETENTUAN PENUTUP
Pasal 26
Undang-undang ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.
Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Undang-undang ini dengan penempatannya dalam Lembaran Negara Republik Indonesia.
Disahkan di Jakarta
pada tanggal 31 Desember 1985
PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA
SOEHARTO
Diundangkan di Jakarta
pada tanggal 31 Desember 1985
MENTERI/SEKRETARIS NEGARA
REPUBLIK INDONESIA
SUDHARMONO, S.H.
PENJELASAN
ATAS
UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 16 TAHUN 1985
TENTANG RUMAH SUSUN
I. UMUM
Tujuan pembangunan nasional
adalah untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia
secara adil dan merata, sebagai salah satu usaha untuk mengisi cita-cita perjuangan
bangsa Indonesia bagi terwujudnya masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila
dan Undang-Undang Dasar 1945.
Salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan akan
perumahan, yang merupakan kebutuhan dasar bagi setiap warga negara Indonesia
dan keluarganya sesuai dengan harkat dan martabatnya sebagai manusia.
Di samping itu, pembangunan perumahan merupakan salah satu unsur yang penting
dalam strategi pengembangan wilayah, yang menyangkut aspek-aspek yang luas di
bidang kependudukan, dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan
sosial dalam rangka pemantapan Ketahanan Nasional. Dari hal-hal tersebut di
atas, jelaslah bahwa perumahan merupakan masalah nasional, yang dampaknya sangat
dirasakan di seluruh wilayah tanah air, terutama di daerah pekotaan yang berkembang
pesat.
Oleh karena itu, sebagaimana diamanatkan dalam Garis-garis Besar Haluan Negara
pembangunan perumahan untuk memenuhi kebutuhan yang terus meningkat perlu ditangani
secara mendasar, menyeluruh, terarah, dan terpadu, oleh Pemerintah Pusat dan
Pemerintah Daerah, dengan keikutsertaan secara aktif usaha swasta dan swadaya
masyarakat. Pembangunan perumahan yang telah dirintis sejak Pelita I perlu ditingkatkan
dan dikembangkan, khususnya perumahan dengan harga yang dapat dijangkau oleh
daya beli golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah.
Sehubungan dengan uraian tersebut di atas, maka kebijaksanaan umum pembangunan
perumahan diarahkan untuk :
a. memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, secara
adil dan merata, serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian
Indonesia.
b. mewujudkan pemukiman yang serasi dan seimbang, sesuai dengan pola tata ruang
kota dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan berhasil guna.
Sejalan dengan arah kebijaksanaan umum tersebut, maka di daerah pekotaan yang
berpenduduk padat sedangkan tanah yang tersedia sangat terbatas, perlu dikembangkan
pembangunan perumahan dan pemukiman dalam bentuk rumah susun yang lengkap, seimbang,
dan serasi dengan lingkungannya. Pengertian Rumah Susun adalah bangunan gedung
bertingkat yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan arah
vertikal yang terbagi dalam satu-satuan yang masing-masing jelas batas-batasnya,
ukuran dan luasnya, dan dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah. Selain satuan-satuan
yang penggunaannya terpisah, ada bagian-bersama dari bangunan tersebut serta
benda-bersama dan tanah-bersama yang di atasnya didirikan rumah susun, yang
karena sifat dan fungsinya harus digunakan dan dinikmati bersama dan tidak dapat
dimiliki secara perseorangan. Hak pemilikan atas satuan rumah susun merupakan
kelembagaan hukum baru, yang perlu diatur dengan undang-undang, dengan memberikan
jaminan kepastian hukum kepada masyarakat Indonesia.
Dengan undang-undang ini diciptakan dasar hukum hak milik atas satuan rumah
susun, yang meliputi:
a. hak pemilikan perseorangan atas satuan-satuan rumah susun yang digunakan
secara terpisah;
b. hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah susun;
c. hak bersama atas benda-benda;
d. hak bersama atas tanah.
yang semuanya merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak terpisahkan.
Pengaturan dan pembinaan rumah susun merupakan tanggung jawab dan wewenang Pemerintah.
Untuk mencapai daya guna dan hasil guna yang setinggi-tingginya, sebagian urusan
tersebut dapat diserahkan kepada Pemerintah Daerah sesuai dengan asas pemerintahan
sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1974.
Untuk menggalakkan usaha pembangunan rumah susun dan memudahkan pihak-pihak
yang ingin memiliki satuan rumah susun; Undang-undang ini mengatur kemungkinan
untuk memperoleh kredit konstruksi dan kredit pemilikan rumah dengan menggunakan
lembaga hipotik atau fidusia.
Khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah yang ingin memiliki
satuan rumah susun, mendapatkan prioritas dan kemudahan-kemudahan baik langsung
maupun tidak langsung agar harganya dapat terjangkau.
Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan-persyaratan teknis dan administratif
yang lebih berat. Untuk menjamin keselamatan bangunan, keamanan, dan ketenteraman
serta ketertiban penghunian, dan keserasian dengan lingkungan sekitarnya, maka
satuan rumah susun baru dapat dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni
dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan menurut peraturan perundang-undangan
yang berlaku. Penghuni satuan rumah susun tidak dapat menghindarkan diri atau
melepaskan kebutuhannya untuk menggunakan bagian-bersama, benda-bersama, dan
tanah-bersama, karena kesemuanya merupakan kebutuhan fungsional yang saling
melengkapi.
Satuan rumah susun yang merupakan milik perseorangan dikelola sendiri oleh pemiliknya,
sedangkan yang merupakan hak bersama harus digunakan dan dikelola secara bersama
karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak. Penggunaan dan pengelolaannya
harus diatur dan dilakukan oleh suatu perhimpunan penghuni yang diberi wewenang
dan tanggung jawab. Oleh karena itu penghuni rumah susun wajib membentuk perhimpunan
penghuni, yang mempunyai tugas dan wewenang mengelola dan memelihara rumah susun
beserta lingkungannya, dan menetapkan peraturan-peraturan mengenai tata tertib
penghunian. Perhimpunan penghuni oleh Undang- undang ini diberi kedudukan sebagai
badan hukum dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga, sehingga dapat
bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik, dan dengan wewenang yang dimilikinya
dapat mewujudkan ketertiban dan ketenteraman dalam lingkungan rumah susun. Perhimpunan
penghuni dapat membentuk atau menunjuk badan pengelola yang bertugas untuk menyelenggarakan
pengelolaan yang meliputi pengawasan terhadap penggunaan bagian-bersama, benda-bersama,
tanah-bersama, dan pemeliharaan serta perbaikannya. Dana yang dipergunakan untuk
membiayai pengelolaan dan pemeliharaan rumah susun, diperoleh dari pemungutan
iuran dari para penghuninya.
Pembangunan rumah susun ditujukan terutama untuk tempat hunian, khususnya bagi
golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah. Namun demikian pembangunan rumah
susun harus dapat mewujudkan pemukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga
diperlukan adanya bangunan gedung ber tingkat lainnya untuk keperluan bukan
hunian yang terutama berguna bagi pengembangan kehidupan masyarakat ekonomi
lemah. Oleh karena itu dalam pembangunan rumah susun yang digunakan bukan untuk
hunian yang fungsinya memberikan lapangan kehidupan masyarakat, misalnya untuk
tempat usaha, pertokoan, perkantoran, dan sebagainya, ketentuan-ketentuan dalam
Undang-undang ini diberlakukan dengan penyesuaian menurut kepentingannya.
Undang-undang ini mengatur hal-hal yang bersifat pokok-pokok saja, sedangkan
ketentuan pelaksanaannya akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah
dan/atau peraturan perundang-undangan yang lain.
II. PASAL DEMI PASAL
Pasal 1
Angka 1
Rumah susun yang dimaksudkan dalam Undang-undang ini, adalah istilah yang memberikan
pengertian hukum bagi bangunan gedung bertingkat yang senantiasa mengandung
sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama, yang penggunaannya untuk hunian
atau bukan hunian, secara mandiri ataupun secara terpadu sebagai satu kesatuan
sistem pembangunan.
Angka 2
Setiap satuan rumah susun harus mempunyai sarana penghubung ke jalan umum, tanpa
mengganggu dan tidak boleh melalui satuan rumah susun milik orang lain.
Angka 3
Cukup jelas
Angka 4
Sebagai contoh, bagian-bersama adalah antara lain : pondasi, kolom, balok, dinding,
lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran- saluran, pipa-pipa,
jaringan-jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi serta ruang untuk umum.
Angka 5
Sebagai contoh, benda bersama adalah antara lain : tanaman, bangunan pertamanan,
bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, tempat parkir, yang sifatnya
terpisah dari struktur bangunan rumah susun.
Angka 6
Sesuai dengan ketentuan Pasal 6 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria bahwa : "Semua hak atas tanah mempunyai fungsi
sosial".
Angka 7
Menurut Pasal 1162 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia pengertian hipotik
adalah "suatu hak kebendaan atas benda-benda tidak bergerak, untuk mengambil
penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan".
Angka 8
Fidusia pada hakekatnya adalah penyerahan hak milik atas suatu benda kepada
kreditur dengan perjanjian bahwa penyerahan tersebut "hanya untuk menjamin
atas pembayaran kembali uang pinjaman". Debitur dan kreditur saling percaya,
bahwa penyerahan benda tersebut hanya untuk jaminan.
Angka 9
Cukup jelas
Angka 10
Cukup jelas
Angka 11
Cukup jelas
Angka 12
Cukup jelas
Pasal 2
Asas kesejahteraaan umum dipergunakan sebagai landasan pembangunan rumah susun
dengan maksud untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin bagi seluruh rakyat
Indonesia secara adil dan merata berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar
1945 melalui pemenuhan kebutuhan akan perumahan sebagai kebutuhan dasar bagi
setiap warga negara Indonesia dan keluarganya.
Asas keadilan dan pemerataan memberikan landasan agar pembangunan rumah susun
dapat dinikmati secara merata, dan tiap-tiap warga negara dapat menikmati hasil-hasil
pembangunan perumahan yang layak.
Asas keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan mewajibkan adanya keserasian
dan keseimbangan antara kepentingan-kepentingan dalam pemanfaatan rumah susun,
untuk mencegah timbulnya kesenjangan-kesenjangan sosial.
Pasal 3
Ayat (1)
a. Yang dimaksudkan dengan perumahan yang layak adalah perumahan yang memenuhi
syarat-syarat teknik, kesehatan, keamanan, keselamatan, dan norma-norma sosial
budaya.
b. Peningkatan daya guna dan hasil guna tanah di daerah pekotaan harus sesuai
dengan tata ruang kota dan tata daerah serta tata guna tanah demi keserasian
dan keseimbangan.
Ayat (2)
Pembangunan rumah susun untuk kepentingan bukan hunian, harus mendukung berfungsinya
pemukiman, dan dapat memberikan kemudahan-kemudahan bagi kehidupan masyarakat.
Pasal 4
Ayat (1)
Yang dimaksudkan dengan pengaturan dan pembinaan rumah susun adalah upaya Pemerintah
Pusat yang dilakukan secara terus menerus dan berkesinambungan dalam arti yang
seluas-luasnya terhadap pembangunan rumah susun dan pengembangannya.
Kewenangan tersebut ada pada Pemerintah Pusat agar terdapat keseragaman dalam
pengaturan dan pembinaannya.
Ayat (2)
Sebagian urusan pengaturan dan pembinaan yang diserahkan kepada Pemerintah Daerah,
adalah pengaturan rumah susun yang mempunyai karakteristik lokal, berhubungan
dengan tatakota dan tata daerah, misalnya mengenai pemberian izin lokasi, izin
mendirikan bangunan, izin kelayakan untuk dihuni, dan juga melalui kegiatan
konkrit berupa pembimbingan, penyuluhan, dan pemberian kemudahan-kemudahan.
Penyerahan sebagian urusan pengaturan dan pembinaan kepada Pemerintah Daerah
sesuai dengan asas desentralisasi sebagaimana dimaksud data Undang-undang Nomor
5 Tahun 1974 tentang Pokok-pokok Pemerintahan di Daerah.
Ayat (3)
Cukup jelas
Pasal 5
Ayat (1)
Pembangunan rumah susun disesuaikan dengan keperluan dan kemampuan masyarakat,
terutama yang berpenghasilan rendah, baik mengenai jumlah, kualitas bangunan,
lingkungan maupun persyaratan dan tata cara untuk memperolehnya. Pembangunan
rumah susun diusahakan untuk mewujudkan lingkungan pemukiman, sesuai dengan
tujuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3.
Ayat (2)
Dalam rangka pemberian kesempatan berusaha, Pemerintah memberikan kesempatan
kepada Badan Usaha Milik Negara atau Daerah, Koperasi dan Badan Usaha Swasta
yang bergerak dalam bidang itu, serta Swadaya Masyarakat untuk membangun rumah
susun dengan berpedoman pada asas pemerataan dan keterjangkauan.
Pemerintah juga dapat membangun rumah susun dalam rangka penelitian, uji coba,
perintisan atau untuk keperluan Pemerintah sendiri.
Pasal 6
Ayat (1)
Persyaratan teknis dan administratif yang dimaksudkan adalah persyaratan yang
diatur dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku sesuai dengan kebutuhan
dan perkembangan.
Persyaratan teknis yang dimaksudkan antara lain mengenai struktur bangunan,
keamanan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan lain-lain yang berhubungan
dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan.
Persyaratan administratif yang dimaksudkan antara lain mengenai perizinan usaha
dari perusahaan pembangunan perumahan, izin lokasi dan/atau peruntukannya, serta
perizinan mendirikan bangunan (IMB).
Ayat (2)
Bilamana diperlukan, ketentuan pelaksanaannya dapat dilakukan dengan peraturan
perundang-undangan lainnya.
Pasal 7
Ayat (1)
Yang dimaksudkan dengan hak milik, hak guna bangunan, dan hak pakai adalah hak-hak
atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960.
Hak pakai atas tanah Negara untuk pembangunan rumah susun akan diberikan dengan
jangka waktu yang cukup lama menurut keperluannya.
Jangka waktu tersebut atas permintaan para pemilik satuan-satuan rumah susun
yang bersangkutan dapat diperpanjang.
Hak pengelolaan adalah hak sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor
8 Tahun 1953 yis Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965, Peraturan Menteri
Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974, dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1
Tahun 1977.
Hak pengelolaan hanya dapat diberikan kepada badan-badan hukum yang seluruh
modalnya dimiliki oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah.
Ayat (2)
Jika rumah susun yang bersangkutan dibangun di atas tanah hak pengelolaan, maka
penyelenggara pembangunan wajib menyelesaikan secara tuntas hak guna bangunan
di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku, agar tanah bersama yang merupakan bagian dari hak milik atas satuan
rumah susun yang bersangkutan memperoleh status hak guna bangunan. Pemberian
status hak guna bangunan tersebut harus sudah selesai sebelum satuan-satuan
rumah susun yang bersangkutan dijual. Ketentuan ini dimaksudkan untuk melindungi
para pembeli satuan- satuan rumah susun.
Ayat (3)
Cukup jelas
Pasal 8
Ayat (1)
Pemilik satuan rumah susun harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah
bersama yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21, Pasal 36, dan
Pasal 42 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960.
Dalam hal tanah-bersama berstatus hak milik, yang dapat memiliki satuan rumah
susun yang bersangkutan, terbatas pada perseorangan warga negara Indonesia yang
tidak memiliki kewarganegaraan ganda. Khusus untuk badan-badan hukum yang dapat
memiliki satuan rumah susun di atas tanah hak milik bersama, adalah badan-badan
hukum yang ditunjuk oleh Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 diantaranya
Bank-bank yang didirikan oleh Negara, Badan-badan sosial dan keagamaan serta
koperasi pertanian yang memenuhi syarat.
Ayat (2)
Cukup jelas
Ayat (3)
Cukup jelas
Ayat (4)
Cukup jelas
Pasal 9
Ayat (1)
Dalam rangka menjamin kepastian hak bagi pemilikan satuan rumah susun, sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 8, diberikan alat pembuktian yang kuat berupa "Sertifikat
hak milik atas satuan rumah susun".
Ayat (2)
Hak milik atas satuan rumah susun meliputi hak atas bagian-bersama, benda-bersama,
dan tanah-bersama, yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan
dengan satuan yang bersangkutan, yang menimbulkan hak, kewajiban, dan tanggungjawab
bagi pemiliknya.
Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun tersebut terdiri atas :
a. salinan buku tanah dan surat ukur hak tanah-bersama menurut ketentuan Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961;
b. gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan satuan
rumah susun yang dimiliki;
c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama, benda-bersama,
dan tanah-bersama yang bersangkutan.
Kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dan dijilid dalam
satu sampul dokumen, yang merupakan alat bukti hak milik atas satuan rumah susun
yang dimilikinya.
Penerbitannya dilakukan oleh Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya yang bersangkutan.
Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun tersebut harus sudah ada sebelum
satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan dapat dijual. Dalam hal terjadi
pewarisan atau pemindahan hak, sertifikat yang bersangkutan diberikan kepada
pemiliknya yang baru, setelah dilakukan pendaftaran peralihan haknya di Kantor
Agraria Kabupaten atau Kotamadya.
Pasal 10
Ayat (1)
Yang dimaksudkan "pewarisan" adalah peralihan hak yang terjadi karena
hukum dengan meninggalnya pewaris.
Adapun "pemindahan hak" adalah perbuatan hukum yang dilakukan untuk
mengalihkan hak kepada pihak lain, seperti antara lain jual beli, tukar-menukar,
dan hibah.
Ayat (2)
Sebagai bukti bahwa telah dilakukan pemindahan hak diperlukan adanya akta Pejabat
Pembuat Akta Tanah, sedang untuk peralihan hak karena pewarisan tidak diperlukan
akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pendaftaran peralihan hak dalam hal pewarisan
cukup didasarkan pada surat keterangan kematian pewaris dan surat wasiat atau
surat keterangan waris yang bersangkutan, sesuai dengan ketentuan hukum yang
berlaku.
Dalam hal terjadi lelang eksekusi maka tidak diperlukan akta Pejabat Pembuat
Akta Tanah melainkan cukup dibuktikan dengan salinan berita acara lelang yang
dibuat oleh Kepala Kantor Lelang yang melaksanakan pelelangannya.
Pasal 11
Ayat (1)
Pada dasarnya tanggung jawab pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dalam
lingkungan pemukiman yang sehat adalah di tangan masyarakat sendiri.
Dalam rangka membantu golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah yang tidak
mampu membeli secara tunai, Pemerintah perlu memberi kemudahan-kemudahan yang
bersifat langsung dengan memberikan kredit pemilikan jangka panjang dengan bunga
rendah, maupun dengan cara tidak langsung dalam bentuk subsidi silang, keringanan
di bidang perpajakan, pembangunan prasarana oleh Pemerintah dan usaha-usaha
lain yang dapat mengakibatkan harga rumah menjadi lebih rendah.
Dalam hal rumah susun untuk hunian dibangun di atas tanah yang sebelumnya merupakan
daerah pemukiman yang kumuh, maka kepada masyarakat penghuni semula diberikan
prioritas untuk menghuni rumah susun tersebut dan diberikan kemudahan-kemudahan
seperti tersebut di atas, sehingga harganya terjangkau oleh yang bersangkutan.
Ayat (2)
Cukup jelas
Pasal 12
Ayat (1)
Sesuai dengan ketentuan Pasal 25 dan Pasal 39 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960
tanah hak milik dan hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan hutang dengan
dibebani hak tanggungan (hipotik). Sungguhpun dalam praktek perkreditan tanah
hak pakai diterima sebagai jaminan hutang tetapi menurut Undang-undang tersebut
tidak dapat dibebani hak tanggungan (hipotik).
Untuk memantapkan penggunaan tanah hak pakai tersebut sebagai jaminan untuk
memperoleh kredit dalam pasal ini dibuka kemungkinan untuk membebaninya dengan
fidusia.
Penggunaan fidusia adalah sesuai dengan tujuan diciptakannya lembaga tersebut
oleh masyarakat untuk mengisi kekosongan dalam ketentuan-ketentuan hukum yang
ada.
Walaupun tidak diatur dalam peraturan perundang-undangan lembaga fidusia dibenarkan
dan dikukuhkan oleh yurisprudensi.
Dengan Undang-undang ini maka fidusia yang merupakan lembaga hukum yang hidup
dan dalam kenyataannya diperlukan oleh masyarakat dikukuhkan menjadi hukum positif.
Dalam pada itu untuk mencegah penyalahgunaannya, pembebanan fidusia tersebut
dibatasi pada hak pakai atas tanah Negara.
Pembebanan fidusia itupun wajib dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah
dan kemudian didaftarkan di Kantor Agraria Kebupaten atau Kotamadya yang bersangkutan.
Dalam pendaftaran tersebut adanya fidusia itu dicatat dalam buku tanah dan sertifikat
hak pakai yang bersangkutan, hingga dapat diketahui juga oleh semua pihak yang
berkepentingan.
Ayat (2)
Untuk meningkatkan kemampuan pembangunan rumah susun kepada penyelenggara pembangunan
perumahan dapat diberikan kredit kontruksi dengan pembebanan hipotik atau fidusia
atau tanah beserta gedung yang masih akan dibangun, yang pagu kreditnya telah
disetujui dapat dibayarkan secara bertahap sebagian denah sebagian sesuai dengan
nilai dan hasil perkembangan pembangunan tersebut.
Pasal 13
Pasal 13 ini memungkinkan pembebanan hipotik atau fidusia untuk memperoleh Kredit
Pemilikan Rumah (KPR), guna membayar lunas harga satuan rumah susun yang dibelinya,
yang dikembalikan secara angsuran. Kredit pemilikan rumah tersebut baru dapat
diberikan setelah rumah susun yang bersangkutan selesai dibangun dan telah pula
dilakukan pemisahan dalam satuan-satuan rumah susun yang bersertifikat
Pasal 14
Ayat (1)
Hipotik bersifat mengikuti (accessoir) adanya suatu perjanjian pokok dalam hal
ini perjanjian kredit untuk membangun rumah susun atau untuk pemilikan satuan
rumah susun yang bersangkutan Untuk pembebanan hipotik atas rumah susun (Pasal
12) atau atas satuan rumah susun (Pasal 13), maka pemberian hipotik tersebut
harus dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang didalamnya wajib
disebutkan adanya perjanjian kredit yang telah diadakan.
Ayat (2)
Dalam akta pemberian hipotik dapat dimuat janji-janji yang dianggap perlu dalam
rangka melindungi kepentingan kreditur maupun pemberi hipotik. Janji-janji yang
lazim dimuat dalam akta pemberian hipotik antara lain yang penting adalah :
a. janji yang memberikan kewenangan kepada kreditur untuk atas kekuasaan sendiri
menjual benda yang dijadikan jaminan bagi pelunasan piutangnya jika terjadi
cidera janji (wanprestatie);
b. janji untuk tidak menyewakan benda yang dijadikan jaminan selama hutang yang
bersangkutan belum dibayar lunas;
c. janji akan mengasuransikan benda yang dijadikan jaminan terhadap kebakaran,
gempa bumi, dan musibah lainnya.
Dengan dimuatnya janji-janji tersebut dalam akta pemberian hipotik yang kemudian
didaftarkan pada kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya, maka apa yang dijanjikan
tersebut mempunyai kekuatan berlaku juga terhadap pihak ketiga.
Ayat (3)
Cukup jelas
Ayat (4)
Menurut hukum, hipotik baru mempunyai kekuatan berlaku terhadap pihak ketiga
setelah dilakukan pendaftarannya pada kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya
yang bersangkutan, yaitu dengan pembuatan buku tanahnya.
Ketentuan dalam ayat (4) pasal ini memberikan kepastian mengenai tanggal buku
tanah tersebut, yang berarti tanggal kelahiran hipotik yang bersangkutan.
Ayat (5)
Cukup jelas
Ayat (6)
Cukup jelas
Pasal 15
Ayat (1)
Lihat penjelasan Pasal 14 ayat (1).
Ayat (2)
Cukup jelas
Pasal 16
Ayat (1)
Ketentuan ini dimaksudkan sebagai kelembagaan hukum baru yang memungkinkan penyelesaian
praktis mengenai pembayaran kembali kredit yang digunakan untuk membangun rumah
susun secara bertahap, yaitu sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun
yang bersangkutan. Dengan adanya ketentuan tersebut, maka ketentuan dalam Pasal
1163 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia dan peraturan perundang-undangan
lainnya disesuaikan dengan perkembangan kebutuhan masyarakat.
Ayat (2)
Tiap satuan rumah susun yang terjual akan membebaskan bagian rumah susun yang
bersangkutan dari hipotik atau fidusia yang semula membebaninya, sebesar nilai
hipotik atau fidusia satuan rumah susun tersebut, yang besarnya dapat diperhitungkan
sebagai perbandingan antara nilai satuan yang bersangkutan terhadap nilai keseluruhan
rumah susun, termasuk benda-bersama dan tanah-bersama.
Selanjutnya rumah susun tersebut hanya dibebani hipotik atau fidusia pada bagian
yang belum terjual untuk menjamin sisa hutang yang belum dilunasi.
Pasal 17
Ayat (1)
Pada dasarnya eksekusi hipotik atau fidusia harus melalui pelelangan umum. Karena
eksekusi hipotik atau fidusia yang dilakukan dengan penjualan secara lelang
biasanya tidak dapat menghasilkan harga yang tinggi, maka atas kesepakatan pemberi
dan pemegang hipotik atau fidusia, eksekusi hipotik atau fidusia yang bersangkutan
dapat dilaksanakan di bawah tangan.
Ayat (2)
Ketentuan dalam ayat ini dimaksudkan untuk melindungi kepentingan pihak lain.
Yang berkewajiban menyampaikan pemberitahuan dan mengadakan pengumuman adalah
pihak yang akan menjual, yaitu pemberi dan/atau pemegang hipotik atau fidusia
yang bersangkutan. Pihak-pihak yang berkepentingan yang dimaksudkan dalam ayat
ini adalah para kreditur lain dari pemberi hipotik atau fidusia.
Apabila ada perbedaan antara tanggal pemberitahuan dan tanggal pengumuman, maka
jangka waktu satu bulan itu dihitung sejak tanggal paling akhir di antara kedua
tanggal tersebut.
Pasal 18
Ayat (1)
Bila rumah susun yang sudah selesai dibangun setelah diadakan pemeriksaan terbukti
sesuai dengan persyaratan dan ketentuan yang tercantum dalam Surat Izin Mendirikan
Bangunan, maka oleh Pemerintah Daerah dikeluarkan "Izin layak huni"
berupa surat keterangan layak huni, sebagai salah satu syarat untuk penerbitan
sertifikat hak milik atas satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan.
Izin layak huni tersebut diperlukan juga bagi rumah susun yang bukan untuk hunian.
Ketentuan tersebut dimaksudkan untuk menjamin keselamatan, keamanan, ketenteraman
serta ketertiban para penghuni dan pihak lainnya.
Ayat (2)
Cukup jelas
Pasal 19
Ayat (1)
Penghuni satuan rumah susun tidak dapat menghindarkan diri atau melepaskan kebutuhannya
untuk menggunakan bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama.
Untuk menjamin ketertiban, kegotongroyongan, dan keselarasan sesuai dengan kepribadian
Indonesia dalam mengelola bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama,
maka dibentuk perhimpunan penghuni yang mengatur dan mengurus kepentingan bersama.
Ayat (2)
Perhimpunan penghuni berdasarkan Undang-undang ini berkedudukan sebagai badan
hukum, yang susunan organisasi, hak dan kewajibannya diatur dalam Anggaran Dasar
dan Anggaran Rumah Tangga. Sebagai badan hukum, pengurus perhimpunan penghuni
dapat mewakili para penghuni atau pemilik satuan rumah susun baik di dalam maupun
di luar pengadilan.
Ayat (3)
Perhimpunan penghuni dibentuk terutama untuk mengatur penghunian dan pengelolaan
rumah susun. Kegiatannya perlu diserasikan dengan kegiatan kelembagaan RT dan
RW yang bergerak di bidang kemasyarakatan.
Ayat (4)
Perhimpunan penghuni mempunyai tugas dan wewenang pengelolaan yang meliputi
penggunaan, pemeliharaan, dan perbaikan terhadap bangunan, bagian-bersama, benda-bersama,
dan tanah-bersama. Untuk pelaksanaannya, perhimpunan penghuni dapat membentuk
badan pengelola apabila jumlah satuan rumah susun masih dalam batas dapat ditangani
sendiri, atau menunjuk badan pengelola yang profesional sesuai dengan tingkat
kebutuhannya. Badan pengelola bertanggung jawab kepada perhimpunan penghuni.
Ayat (5)
Cukup jelas
Pasal 20
Ayat (1)
Pengawasan yang diselenggarakan oleh Pemerintah antara lain meliputi :
a. pelaksanaan pengaturan dan pembinaan dalam pembangunan dan pengembangan rumah
susun;
b. penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun dan pemindahan haknya;
c. hal-hal yang bersangkutan dengan penghunian atau penggunaan dan pengelolaan
rumah susun.
Ayat (2)
Cukup jelas
Pasal 21
Ayat (1)
Cukup jelas
Ayat (2)
Cukup jelas
Ayat (3)
Cukup jelas
Ayat (4)
Cukup jelas
Pasal 22
Cukup jelas
Pasal 23
Cukup jelas
Pasal 24
Ayat (1)
Undang-undang ini mengatur rumah susun terutama untuk tempat hunian. Mengingat
bahwa dalam kenyataannya ada kebutuhan akan rumah susun yang bukan untuk hunian
yang mendukung fungsi pemukiman dalam rangka menunjang kehidupan masyarakat,
antara lain misalnya untuk tempat usaha, tempat perbelanjaan, pertokoan, perkantoran,
perindustrian, maka untuk dapat menampung kebutuhan tersebut ketentuan-ketentuan
dalam Undang-undang ini dinyatakan berlaku juga terhadap rumah susun bagi keperluan
lain dengan penyesuaian seperlunya.
Ayat (2)
Cukup jelas
Pasal 25
Cukup jelas
Pasal 26
Cukup jelas
--------------------------------
CATATAN
Kutipan: LEMBARAN NEGARA
DAN TAMBAHAN LEMBARAN NEGARA TAHUN 1985 YANG TELAH DICETAK ULANG